1 июля 2024 года завершилась массовая программа льготной ипотеки на новостройки, запущенная в 2020 году в условиях пандемии. За время действия программы было выдано около 1,5 млн кредитов на общую сумму примерно 6 трлн рублей — инициатива поддержала девелоперов и спрос, но также привела к перегреву рынка и росту цен.
Зачем запускали программу
Изначально льготную ипотеку запустили как временную меру для смягчения последствий локдауна: кредиты под примерно 6,5% помогали поддержать продажи у застройщиков, когда рынок резко сократился. Были введены лимиты по суммам и минимальный первоначальный взнос, а банки получали компенсации из бюджета, чтобы предлагать пониженные ставки.
Как менялись условия и масштаб поддержки
Условия программы регулярно корректировались: минимальный взнос снижали, максимальные суммы меняли, а сроки продлевали — неоднократно. С ростом ключевой ставки и экономическими шоками компенсации банкам становились дороже, а реальная ставка для заемщиков поднималась: в пиковые периоды многие платили по кредитам заметно выше первоначальных 6–7%.
Кто выиграл, а кто потерял
Основными бенефициарами оказались застройщики: высокий спрос позволил им быстрее вводить объекты и увеличить прибыль. В то же время цены на первичном рынке выросли значительно — за несколько лет стоимость квадратного метра в новостройках в Москве и Санкт‑Петербурге увеличилась на десятки процентов. Доступность жилья снизилась: по расчетам, обладатель медианной зарплаты мог позволить себе гораздо меньшую площадь, чем до запуска программы, а доля обеспеченных покупателей выросла.
Последствия для кредитной нагрузки домохозяйств
Средний срок ипотеки вырос до примерно 26 лет, что означает погашение долгов во многом уже в пенсионном возрасте. Кроме того, значительная доля заемщиков брала дополнительные кредиты на ремонт и сопутствующие расходы, а регуляторы отмечали рост доли рискованных выдач.
Чего ожидать от рынка и цен
Оценки будущей динамики расходятся. Часть экспертов допускает существенную коррекцию цен при снижении спроса, другие отмечают, что девелоперы могут удерживать цены из‑за долговой нагрузки и маржинальных требований. В краткой перспективе ожидается замедление активности покупателей и возможное удорожание кредитов для многих категорий заемщиков.
Какие льготные программы остаются
Массовая программа на новостройки завершена, но сохраняются адресные меры: семейная ипотека (для семей с детьми) продолжит действовать, а также есть программы для IT‑специалистов и региональные инициативы по поддержке жилья в сельских территориях, на Дальнем Востоке и в Арктике. Кроме того, пилотные проекты для отдельных категорий сотрудников проводятся в ограниченных объёмах.
Итог: массовая льготная ипотека выполнила задачу по стимулированию ввода жилья и поддержке строительной отрасли, но привела к существенному росту цен и ухудшению доступности для широких слоёв населения. Рынку потребуется время и корректирующие меры, чтобы вернуться к более устойчивому балансу между предложением, спросом и ценой.
