Верховный суд ограничил «схему Долиной» и усилил защиту добросовестных покупателей

Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по спорам об оспаривании сделок с недвижимостью. В документ вошли 20 правовых позиций, сформированных по делам 2022–2025 годов, цель обзора — обеспечить единообразие подходов судов при спорах о праве собственности на жильё.

В обзоре подчёркивается, что одно лишь заявление продавца о том, что он действовал под влиянием мошенников или находился в заблуждении, не является безусловным основанием для признания сделки недействительной. Судам рекомендовано учитывать добросовестность покупателя и наличие у него возможности распознать заблуждение, если такое имело место.

Также отмечено, что при признании договора недействительным должен применяться механизм двусторонней реституции: каждая сторона обязана вернуть другой полученное по сделке. Заблуждение продавца относительно мотивов сделки не считается само по себе существенным основанием для недействительности договора по статье 178 Гражданского кодекса.

Причина пересмотра практики

Пересмотр практики был инициирован резонансным делом, в котором продавец жилья заявил о влиянии мошенников при заключении сделки. Это привело к значительной неопределённости на рынке недвижимости и подтолкнуло суды к формулировке единых подходов к оценке таких ситуаций.

В одном из громких эпизодов суды нижестоящих инстанций ранее признавали сделку недействительной и возвращали квартиру продавцу, оставляя покупателя без жилья и без уплаченных средств. В декабре 2025 года Верховный суд отменил эти решения и подтвердил право собственности за покупателем, указав на необходимость защиты добросовестного приобретателя.