В июне был подписан закон, допускающий арест имущества уехавших из страны граждан как обеспечительную меру по административным делам. Арест могут накладывать уже на счета, а при их недостаточности — на другое имущество, включая квартиры. Ниже — понятная инструкция о вариантах передачи прав на недвижимость и о рисках, которые стоит учесть заранее.
Что меняет закон
- Арест имущества применяется как обеспечительная мера до решения по делу; снять арест можно только после исполнения решения суда.
- Сначала будут блокировать деньги на счетах, затем — при необходимости — и недвижимость.
- Дела можно рассматривать без личного присутствия обвиняемого, если он находится за границей.
- Чётких критериев того, что относится к «правонарушениям против интересов страны», в законе нет, поэтому применение норм может быть широким.
Кого это может коснуться и какие последствия
Закон формально адресован тем, кто уехал из страны и привлекался к административной ответственности или может быть привлечён по статьям, связанным с «противоправными действиями против интересов». На практике отсутствие чётких критериев означает, что под действие могут попасть самые разные уехавшие граждане. Арестованное имущество нельзя будет продать или передать по наследству, а также, при необходимости, суд сможет запретить сдачу жилья в аренду.
Как переписать квартиру — дарение
Самый распространённый способ передать право собственности дистанционно — оформление договора дарения через доверенное лицо. Дарение на близкого родственника часто выгоднее с точки зрения налогов: при дарении родным налог не взымается, при передаче не родственнику одаряемый платит НДФЛ (обычно 13%, для нерезидентов — 30% от кадастровой стоимости в ряде случаев).
Под близкими родственниками обычно понимают родителей, детей, супругов, внуков, бабушек и дедушек; дяди, тёти и двоюродные — не относятся к этой категории для налоговых льгот.
Особенности для людей с пометками статуса (например, «иноагент»)
Для лиц с особым статусом (отдельные правовые ограничения) продажа от их имени может сопровождаться блокировкой средств на специальном счёте и невозможностью вывода за границу. Подарив квартиру доверенному лицу или родственнику, этих ограничений можно избежать: покупатель перечислит деньги уже не владельцу‑статусу.
Доверенность: способы оформления и подводные камни
Оформить доверенность можно двумя основными способами: в консульстве РФ за границей или у местного нотариуса с последующим переводом/апостилем. Консульская доверенность часто удобнее для российских нотариусов — её можно проверить по базе, а оригинал затем переслать в Россию.
Важно: для оформления дарения собственник не может оформить доверенность на того же человека, на кого собирается переписать квартиру — потребуется третье лицо для совершения сделки. В доверенности указывают полномочия на подачу документов в Росреестр и МФЦ, снятие с регистрационного учёта, получение денежных средств и т.д.
Документы, оформленные по Минской конвенции, в теории признаются в РФ без апостиля; в странах Гаагской конвенции обычно требуется апостиль. На практике отдельные российские нотариусы могут по разным причинам не принять нестандартные иностранные форматы — заранее согласуйте текст доверенности с российским нотариусом.
Как продать квартиру из‑за границы — налоги и приём денег
Налог при продаже зависит от времени владения и способа получения жилья. Общий минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — 5 лет; для подарка, наследства, приватизации и единственного жилья — 3 года. Если срок меньше, налог платят: для резидентов — по обычной ставке, для нерезидентов и некоторых статусов — 30%.
Приём оплаты лучше организовать через российский банковский счёт продавца. Альтернатива — банковский аккредитив или нотариальный депозит: деньги кладутся в банк или у нотариуса и выдаются продавцу после регистрации перехода права в ЕГРН. Это снижает риски для обеих сторон.
Регистрация сделки и нужные документы
Для дарения или продажи потребуются: паспорта сторон, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, в отдельных случаях — нотариальное согласие супруга, документы о предыдущих правах (договоры, свидетельства). После подачи пакета документов нотариусом или через МФЦ регистрация в Росреестре занимает от нескольких рабочих дней до пары недель; при дарении новый собственник часто получает выписку из ЕГРН на следующий рабочий день после подачи.
Если в квартире прописаны люди, перед продажей потребуется выписать их: для этого нужна отдельная доверенность и нотариальное заявление на выписку, которое доверенное лицо подаёт через МФЦ.
Риски и практические советы
- Взвесьте риск дарения супругу: при разводе имущество может остаться только за ним/ней.
- Перед передачей недвижимости убедитесь, что она приватизирована — операции возможны только с приватизированным жильём.
- Используйте проверенных нотариусов, риелторов и юристов; согласуйте тексты доверенностей с российским специалистом заранее.
- Для получения денег продумайте легальные пути вывода средств за границу и заранее проконсультируйтесь с юристом и финансовым консультантом.
Закон вступает в силу 1 сентября 2026 года. Если вы планируете уехать надолго или уже за границей, изучите свои документы, соберите заверения и подумайте о вариантах передачи или продажи недвижимости заранее.
